Consigli per i giovani su come procedere in sicurezza all’acquisto di un immobile e risparmiare qualche soldo.
Ciao! Sono Fabio Sandrini, sono nato nel 1991 in Val Camonica, provincia di Brescia, sono laureato in Fisica Ottica all’Università degli Studi di Milano Bicocca e lavoro come impiegato in un’azienda del settore terziario, distribuzione e servizi a Milano. Ho una RAL appena sopra la media di Milano e ho la fortuna di avere una casa di proprietà di famiglia a Ponte di Legno, provincia di Brescia e una a Lissone, provincia di Monza Brianza.
Fino al 2020 non mi sono mai nemmeno posto la necessità di acquistare una casa tutta mia. Da solo, single, con solo qualche soldino da parte accantonato in un paio di anni di piccoli sacrifici avevo la testa da ben altra parte: sport, passioni da coltivare, hobby…
Vivendo a Ponte di Legno, uno dei posti più cari d’Italia, notoriamente il più caro della provincia di Brescia e nella TOP5 della Lombardia, con quotazioni di vendita di quasi 7500€ al metro quadro per un appartamento nuovo di concezione moderna e senza il privilegio di una famiglia benestante a finanziare, ho sempre ritenuto l’acquistare casa come un qualcosa di lontano, quasi impossibile e fuori dalla mia portata.
Fase 1: La scelta del Luogo
Nell’estate del 2020 inizia a frullarmi per la testa la possibilità di effettuare un’operazione immobiliare, senza troppe pretese si intende: escludo fin da subito Ponte di Legno, troppo costosa e poi una casa di famiglia già ce l’abbiamo nel centro storico. Penso alle mie montagne, alle viste mozzafiato fuori dalle finestre di casa… vivendo in centro storico la vista è purtroppo sacrificata, così come l’esposizione al sole. La mia futura casa dovrà avere una vista spettacolare, prendere il sole da mattina a sera ed essere almeno in parte abbordabile nell’acquisto. Il top sarebbe con vista Adamello e Castellaccio, le mie montagne del cuore.
Escludo anche paesi come Vezza d’Oglio, Temù, Incudine, anche le frazioni di Stadolina e Davena non mi piacciono. La scelta quindi ricade su due opzioni: Villa Dalegno e Canè, frazioni rispettivamente di Temù e Vione, a pochi km da Ponte di Legno. Entrambi godono di una vista spettacolare e di un’ottima esposizione a sud. Le mie ricerche hanno inizio, ma prima devo farmi i conti in tasca.
Quantomeno la location desiderata ero riuscito a definirla. Bisognava solo avere pazienza, contattare le agenzie immobiliari, navigare in rete alla ricerca dell’occasione, per comprendere i prezzi medi degli immobili ed in alternariva affidarsi al classico vecchio passaparola.
Importantissimo definire in partenza il budget di spesa massimo tenendo in considerazione proprio la qualità costruittiva dell’immobile desiderato, così come la location, la volontà o meno di eseguire lavori di ristrutturazione e, ultima ma non per importanza, la disponibilità economica iniziale personale e/o familiare.
Fase 2: Definizione del prezzo
Le ricerche hanno inizio: immobiliare.it, idealista.it, casa.it, agenzie immobiliari locali… un macello che metà basta, veramente. Brutte foto, descrizioni che traggono in inganno, planimetrie che sembrano un labirinto, fotografie con luce pessima… Qualche esempio?
- “vicinanze Ponte di Legno” e poi scopri che l’immobile è a Incudine, a 15km da Ponte di Legno o a Edolo a 18km;
- “grazioso bilocale” e poi scopri essere una stanza di nemmeno 30 metri quadri con tende divisorie tra “camera da letto” e “cucina con divano” e bagno minuscolo;
- “a due passi dalle piste da sci…” e poi scopri che siamo a 10/15km dagli impianti;
La fase di ricerca iniziale comunque mi fa comprendere come le soluzioni immobiliari qui in Alta Valle Camonica possono essere categorizzate essenzialmente in due macrotipologie:
- ruderi/case di paese, comunque molto care considerata la condizione, in pessimo stato degli anni 60 o se fortunati risalenti agli anni 80, praticamente da demolire e ricostruire ex novo, con tutto quello che ne deriva (autorizzazioni comunali, oneri di costruzione, SCIA, solette, impianti…);
- appartamenti semi nuovi, di recente costruzione, ma dalle metrature sacrificate, progettati per essere seconde case, ma soprattutto poco personalizzabili dove al massimo si può scegliere l’arredo.
Il mio sogno ammetto essere un po’ complicato e irrealizzabile: volevo una mansarda, con travi a vista, almeno due balconi, molta luce e completamente da personalizzare nel progetto interno; un qualcosa di impossibile da trovare qui in Alta Val Camonica.
Villa Dalegno e Canè per fortuna, sul nuovo, hanno prezzi leggermente più abbordabili di Ponte di Legno, ma comunque quasi il doppio rispetto alla media della provincia di Brescia. Parliamo di cifre sul nuovo e classe A attorno ai 3000€ al metro quadro. Traducendo, un appartamento, per esempio un piccolo trilocale in mansarda, di classe energetica medio alta B/A, con buone finiture può venire a costare circa 220.000€. Tenete presente infatti che le mansarde hanno un valore che può essere anche del 20% più alto rispetto allo stesso appartamento al piano appena sotto dell’immobile.
Se la cifra che avete da parte riesce a coprire almeno al 30% il totale dell’immobile, quest’ultimo può diventare appetibile e può essere messo nel “carrello della spesa”, a meno che non abbiate già tutta la disponibilità sul vostro conto in banca, cosa riservata alle famiglie ricche e benestanti.
Fase 3: Le Spese da mettere in conto
Acquistare casa infatti porta con sè notevoli spese “nascoste” che vanno ben oltre la cifra indicata nell’annuncio. Pertanto è bene avere le spalle coperte per coprire tutto quanto è necessario prima del rogito, l’atto finale di acquisto, che spesso coincide con la stipula del mutuo per poter pagare la parte venditrice. Vediamo un caso di un appartamento trilocale senza grosse pretese da adibire a prima casa. Nel caso di una villa o di un’abitazione signorile le cifre in gioco saranno ben diverse, ovviamente. Ancora diverso se acquisterete sottotetti, depositi e poi ne farete ristrutturazione edilizia a fini abitativi.
Spese di Provvigione dell’agenzia
In caso decidiate di affidarvi ad un’agenzia immobiliare mettete in conto dal 3% al 4% di provvigione sul totale. In altri termini se l’immobile costa 200.000€ all’agenzia spettano dai 6000€ agli 8000€ e dovete soprattutto averli già a disposizione sul vostro conto. La cosa buona è che, se acquistate una prima casa, la spesa è detrabile al 19% e potrete recuperare in dieci anni nel 730 quantomeno una piccola parte della spesa sostenuta per il saldo della fattura. Se vi affidate ad un’agenzia avrete la sicurezza che tutte le carte al momento dell’acquisto siano in regola, con schede catastali in ordine e documenti a norma di legge. In caso vogliate procedere da soli dovrete aggiungere le spese di un tecnico che faccia tutte le verifiche del caso come accesso al catasto etc, verifica planimetrie, conformità impianti…
Spese Notarili e Tasse
La tappa obbligata di ogni acquisto in Italia è in tutti i casi quella del notaio. Spesso ci si arriva per ben due volte, in prima sede firmando un preliminare di vendita in cui vi impegnate legalmente ad acquistare casa dalla parte venditrice, l’agenzia in caso abbiate usufruito dei loro servizi e il notaio stesso. A volte è richiesta una caparra e va corrisposto anche l’eventuale atto notarile a spese ovviamente della parte acquirente, salvo accordi differenti tra le parti; in seconda sede invece all’atto vero e proprio d’acquisto, o rogito, dove si conclude l’iter di acquisto con la parte venditrice e dove la proprietà diventa a tutti gli effetti vostra.
In realtà ci sarebbe anche una terza occasione dove vi incontrerete con il notaio, ma se avrete bisogno di un mutuo ipotecario per l’acquisto della casa potete contattare la vostra banca ed organizzare rogito e stipula mutuo in un unico appuntamento, riuscendo anche a trattare leggermente sull’onorario notarile se scegliete lo stesso studio per entrambe le pratiche lo stesso giorno.
Atto di Acquisto, Rogito
Escluso l’atto preeliminare eventuale, vediamo il caso diretto dell’atto di acquisto. L’onorario per l’acquisto non è detraibile dalle tasse, anche in caso di una prima casa ed include una serie di imposte dovute allo stato che dipendono dal fatto se l’acquisto avviene da privato o da un’impresa di costruzione, se la casa sarà adibita ad abitazione principale o sarà una seconda casa. Il notaio in fase di rogito fa da sostituto d’imposta ed infatti verserà le tasse che gli avete corrisposto direttamente allo Stato.
Se siete giovani sotto i 36 anni e con ISEE sotto i 40000€ (verificare le condizioni sul portale del Ministero) potete accedere agli incentivi bonus di acquisto per giovani under 36 e risparmiare qualche soldo e pagare quindi solo il notaio per l’onorario in essere. Mediamente per cifre medio basse di acquisto e accatastamenti comuni tra imposte catastali, di registro, ipotecaria mettete in conto almeno 2000€ di base più l’onorario. Differente il caso di acquisto da impresa edile, dove dovrà essere corrisposta l’IVA in misura differente se prima o seconda casa. L’onorario notarile si aggira di solito tra i 1500€ e i 2500€ in base alla complessità dell’atto (pertinenze, corollari, aggiunte…) e dell’accatastamento e relativa rendita.
L’atto notarile di mutuo è da pagarsi sempre anticipatamente e dovrete anche in questo caso avere la somma già a vostra disposizione. L’atto di mutuo può essere detratto nella misura del 19% nella dichiarazione dei redditi. In caso di giovani sotto i 36 anni e ISEE sotto i 40000€ alla data odierna potrete risparmiare l’imposta sostitutiva che ammonterebbe allo 0.25%: se ad esempio dovrete richiedere un mutuo di 100.000€ e non usufruirete dei bonus under36 la banca erogherà il mutuo nella misura di 99750€, trattenendo quindi 250€, lo 0.25% del totale, in termini di imposta sostituiva.
Fase 4: L’acquisto
Mi si presenta un’occasione che capisco subito essere irripetibile. Una nuova ristrutturazione edilizia non ancora avviata con recupero sottotetto a Canè. In vendita sulla carta scopro esserci due appartamenti in mansarda, da circa 60mq l’uno. Potevo scegliere quello che preferivo. Scelgo senza esitare la parte esposta nel modo migliore e con vista più spettacolare. Visto che c’era una SCIA aperta in comune avrei potuto fare una variante e modificare a piacimento la pianta per trovare la disposizione delle stanze a me più congeniale. La vendita riguardava un sottotetto accatastato C2 ad un prezzo che sarei a sostenere senza necessità di richiedere il mutuo, a patto di firmare poi con l’impresa edile un contratto d’appalto per l’esecuzione dei lavori di rifacimento tetto e ristrutturazione edilizia. Un paio di giorni per pensarci e capisco che un’occasione simile, in Alta Val Camonica, sarebbe stata pressochè irripetibile. La casa oltretutto era proprio l’abitazione di uno dei soci dell’impresa edile a cui avrei fatto fare il grosso dei lavori, quindi andavo sul sicuro circa la bontà della struttura e la cura ad essa dedicata negli anni.
L’immobile risale a pochi anni dopo la mia nascita. accessibile con una nuova strada appena costruita dal comune e dispone di cantine e di posti macchina che sarebbero stati vincolati agli appartamenti in mansarda: infatti una delle norme che riguardano il recupero sottotetto a fini abitativi include il fatto che ci sia un posto macchina vincolato all’appartamento. Cosa significa? Un ulteriore atto notarile che concordo con la parte venditrice sarà non a mio carico. In futuro sarebbe impossibile vendere l’appartamento e la sua pertinenza vincolata in maniera distinta.
Concordo il prezzo con la parte venditrice per quanto concerne la futura mansarda, ora ancora sottotetto, una piccola cantina con accesso indipendente da circa 10 metri quadrati e un posto macchina di proprietà vincolato come già detto per legge al recupero sottotetto con fini abitativi. Definiamo subito un capitolato simultaneamente alla famosa stretta di mano e ci diamo appuntamento dal notaio.
L’acquisto procede liscio. Faccio inserire nell’atto notarile anche paragrafi riguardanti la mia intenzione di usufruire degli incentivi di acquisto casa per Under 36 allegando anche la dichiarazione ISEE che avevo fatto fare dal CAF.
In soldoni grazie agli incentivi dedicati ai Giovani UNDER36 per l’acquisto di una prima casa ho risparmiato i 50€ dell’imposta catastale, i 50€ dell’imposta sostitutiva e 1000€ di imposta di registro (1000€ sono infatti il valore minimo dell’imposta che aumenterà all’aumentare della rendita catastale). Nel mio caso infatti essendo un semplice sottotetto accatastato C2 la rendita era bassa, ma la cifra dell’imposta di registro potrebbe essere anche molto superiore. In caso di acquisto da privato infatti si applica la cosiddetta imposta di registro sull’acquisto, mentre in caso di acquisto da imprese costruttrici o aziende si deve corrispondere l’IVA in misura variabile tra prima o seconda casa.
La casa, anzi il sottotetto, la cantina e un pezzo di prato in costa, il futuro posto auto, sono finalmente miei. Totale dell’operazione? Poco meno di 50.000€. Tutti i miei risparmi erano finiti ” in povere”, letteralmente.
